Цифровое взаимодействие в сфере регистрации недвижимости: электронная подпись как правовой инструмент и источник рисков

Изменения в регистрационных процедурах в сфере недвижимости, в частности, перехода на цифровой формат — один из наиболее масштабных проектов государственного сектора России. По данным Росреестра, доля электронных услуг по сравнению с 2020 годом увеличилась втрое и к 2024 году составила порядка 60% от общего объёма ведомственных услуг [1]. Электронная регистрация договоров долевого строительства выросла ещё заметнее — в четыре раза, достигнув 90%. Е. С. Болтанова в своей монографии характеризует цифровизацию сферы градостроительства и недвижимости как системную трансформацию правового регулирования, затрагивающую принципы взаимодействия участников оборота и государства [12]. Л. Ю. Василевская и соавторы ставят проблему шире: цифровизация гражданского оборота требует переосмысления природы электронного волеизъявления, границ правовой ответственности при автоматизированных сделках и адаптации традиционных цивилистических институтов к цифровой среде [13].

В центре этого перехода находится усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Именно она наделяет электронный документ юридической силой, равнозначной бумажному документу с собственноручной подписью, и открывает возможность дистанционной регистрации сделок. Однако тот же инструмент, который обеспечивает удобство и скорость, порождает целый комплекс рисков — от сложностей с идентификацией сторон до угроз неправомерного использования подписи и последующего оспаривания сделок.

Значимость этих вопросов резко возросла после вступления в силу с 1 марта 2025 года Федерального закона от 26.12.2024 № 487-ФЗ, установившего обязательное электронное взаимодействие между Росреестром и юридическими лицами и переведшего регистрацию договоров участия в долевом строительстве исключительно в электронную форму [2]. Логичным продолжением курса стала норма, действующая с 1 июля 2026 года: биометрия как дополнительный способ подтверждения личности при электронной подаче документов в Росреестр по сделкам с недвижимостью. Во всех случаях, когда документы направляются в ведомство онлайн, применяется биометрическая верификация [3].

Цель настоящей работы — проанализировать использование электронной подписи при регистрации сделок с недвижимостью (преимущественно на материале ДДУ и уступки прав требования), выявить практические риски и предложить направления их минимизации.

Закон от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи» (далее — Закон № 63-ФЗ) различает три вида подписи: простую (ПЭП), усиленную неквалифицированную (НЭП) и усиленную квалифицированную (УКЭП) [4]. Простая подпись — это код или пароль, подтверждающий факт её формирования конкретным лицом. Неизменность документа после подписания ПЭП не гарантирует, а её юридическая сила возникает только тогда, когда есть нормативный акт или соглашение между участниками обмена. НЭП сложнее, она создаётся криптографическими средствами, которые позволяют установить подписанта и обнаружить любые последующие изменения. Но есть нюанс: удостоверяющий центр, выдающий такую подпись, не обязан проходить государственную аккредитацию. Для внешнего документооборота этого недостаточно — нужно отдельное соглашение. Поэтому только усиленная квалифицированная подпись обладает той полнотой юридической силы, которая по закону делает её равнозначной собственноручной: УКЭП выдаётся исключительно аккредитованными удостоверяющими центрами, её сертификат отвечает требованиям ФСБ, а средства создания и проверки проходят сертификацию [4].

Для государственной регистрации прав на недвижимость в электронном виде законодательство требует использования только УКЭП. Часть 8 статьи 21 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) прямо предписывает подписывать электронные документы УКЭП уполномоченных лиц, сторон договора или определённых должностных лиц. Сформированный комплект визируется УКЭП заявителя (ч. 10 ст. 21) [5]. ПЭП и НЭП для этих целей не применяются. Статья 160 Гражданского кодекса РФ подкрепляет это требование: электронный документ признаётся равнозначным бумажному исключительно при подписании УКЭП [6].

Ключевой защитный механизм в условиях цифрового оборота заложен в статье 36.2 Закона № 218-ФЗ. Если в ЕГРН отсутствует специальная запись о том, что регистрация на основании документов с УКЭП допустима, заявление о регистрации перехода или прекращения права собственности физического лица вместе с приложениями возвращается заявителю без рассмотрения [7]. Для внесения такой записи собственнику необходимо подать заявление на бумаге, лично в МФЦ. Громоздкость этой процедуры — не прихоть законодателя, а прямая реакция на участившиеся случаи мошенничества с недвижимостью, где орудием преступления становилась незаконно полученная электронная подпись [8].

Закон предусматривает и исключения (ч. 6 ст. 36.2), когда отсутствие отметки не препятствует регистрации: подача документов органами власти и местного самоуправления, нотариусами, сторонами договора купли-продажи через кредитную организацию, а также использование УКЭП, выданной Федеральным казначейством. Статья 36 того же закона предоставляет собственнику право внести в ЕГРН запись о невозможности регистрации права без его личного участия. С появлением такой записи любые документы, поданные иным лицом, возвращаются без рассмотрения. Два механизма — отметка о возможности и запись о невозможности — формируют контур защиты прав собственников в электронной среде [7].

С 1 марта 2025 года Федеральный закон № 487-ФЗ перевёл регистрацию ДДУ в исключительно электронный формат: договоры должны быть составлены как электронные документы и подписаны УКЭП застройщика и участника долевого строительства [2]. Существенный нюанс, на который Росреестр обращает особое внимание: скан-образ бумажного договора с собственноручными подписями, даже заверенный УКЭП, электронным документом не является. Застройщик не вправе просто отсканировать подписанный экземпляр — договор должен быть сформирован как электронный документ в соответствии с Приказом Росреестра от 17.06.2020 № П/0202, определяющим структуру, формат и перечень обязательных сведений [8]. Содержательная часть электронного ДДУ включает данные сторон, описание предмета сделки, срок передачи объекта, цену и порядок оплаты, гарантийный срок, условия привлечения средств участников (отчисления в компенсационный фонд или счета эскроу), ответственность сторон и условия расторжения [8].

Технически электронные документы направляются в Росреестр через личный кабинет на сайте ведомства, сервис прямого доступа (СПД-3), адаптер электронного взаимодействия, СМЭВ (систему межведомственного электронного взаимодействия), а также иными способами, предусмотренными п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ [2]. На практике застройщики редко используют сайт Росреестра напрямую, предпочитая специализированные платформы. ДомКлик — сервис ПАО Сбербанк, через который проходят ипотечные сделки и регистрация ДДУ, как для клиентов банка, так и для участников, не являющимися клиентами банка. М2 («Метр квадратный») — платформа банка ВТБ, обеспечивающая электронную регистрацию сделок, включая ДДУ, договоры уступки и иные регистрационные действия. SmartDeal — облачный сервис, применяемый банками, застройщиками и агентствами недвижимости для регистрации по защищённым каналам [11]. Как отмечают исследователи LegalTech-инструментов в сфере предпринимательства, появление подобных платформ отражает тенденцию к слиянию функций юридического сопровождения и технической инфраструктуры в единый сервис [14]. Платформы принимают на себя выпуск УКЭП для участников, подготовку пакета документов, оплату госпошлины и отправку в Росреестр, что существенным образом упрощает процедуру для участника долевого строительства. Застройщик при этом сохраняет право на собственные информационные системы, интегрированные с сервисами Росреестра через адаптер электронного взаимодействия. Стандартный срок регистрации ДДУ — три рабочих дня, при необходимости проверки дополнительных данных (разрешение на строительство, проектная декларация) он может увеличиться. С 1 марта 2025 года застройщик обязан самостоятельно направлять в Росреестр подписанные УКЭП заявления и документы для регистрации права собственности дольщика в течение 30 дней после подписания передаточного акта [2].

С 1 сентября 2024 года завершился переходный период, в течение которого допускалось подписание электронных документов без машиночитаемых доверенностей (МЧД). Теперь представитель юридического лица, подписывающий электронный документ, обязан действовать на основании МЧД в формате XML. Доверенность в формате PDF, даже подписанная УКЭП нотариуса, не принимается [9].

Соглашение об уступке прав требований по ДДУ, как и сам договор участия в долевом строительстве, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре [8]. Формат подачи — бумажный или электронный — стороны выбирают самостоятельно. В случае бумажной регистрации соглашения ставятся собственноручные подписи, и подача обращения осуществляется через МФЦ или орган регистрации прав. При электронной — соглашение формируется в формате PDF/A, содержит все существенные условия, предусмотренные для ДДУ (предмет уступки, цену и порядок оплаты, срок передачи объекта, гарантийный срок, реквизиты сторон), и подписывается УКЭП обеих сторон — цедента и цессионария [8]. В случае трёхстороннего соглашения, когда дополнительно участвует представитель застройщика, документ подписывается УКЭП всех трёх сторон. Если от имени юридического лица действует представитель, электронный документ дополнительно заверяется МЧД в формате XML; скан-образ бумажной доверенности, даже заверенный УКЭП нотариуса, не допускается [9].

Регистрация уступки сопровождается рядом существенных особенностей. Прежде всего необходимо проверить, содержит ли ДДУ условие о получении согласия застройщика на уступку. Если такое условие предусмотрено, без письменного согласия застройщика Росреестр сделку не зарегистрирует. При неполной оплате ДДУ согласие застройщика требуется в любом случае, поскольку на цессионария переходит не только право требования, но и долг перед застройщиком.

Обременения требуют отдельного внимания. Если ДДУ заключён с привлечением кредитных средств и объект находится в залоге у банка, для регистрации уступки необходимо письменное согласие банка-залогодержателя. Без него Росреестр откажет в регистрации; в электронном документообороте согласие банка представляется как электронный образ документа, подписанный УКЭП уполномоченного сотрудника кредитной организации.

Если стороны сделки состоят в браке, потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки. В электронном документообороте такой документ подаётся как электронный образ, подписанный УКЭП нотариуса.

Электронная регистрация сопряжена со специфическими основаниями для отказа и приостановления, которых бумажный формат не знает: отсутствие отметки в ЕГРН о возможности электронной регистрации (ст. 36.2), «двойные» подписи (одновременно бумажная и электронная), отсутствие или недействительность МЧД, технические ошибки форматирования XML‑документа, нарушение требований Приказа Росреестра № П/0202 к структуре электронного ДДУ.

К классическим проблемам можно отнести неполный пакет документов, аресты, расхождения в данных ЕГРН, одинаково актуальны для обоих форматов. Цифровизация устраняет одни барьеры, но формирует другие, и эти новые барьеры носят преимущественно технико-юридический характер.

Наиболее острый вопрос касается презумпции авторства подписи. УКЭП, будучи по закону равнозначной собственноручной подписи, создаёт презумпцию: документ подписан владельцем сертификата. На практике эта презумпция не всегда отражает реальное волеизъявление лица. Гражданин, не искушённый в вопросах рынка недвижимости, может не осознавать правовых последствий использования электронной подписи. Сертификат УКЭП иногда получается в удостоверяющем центре по поддельным документам — и собственник не подозревает, что от его имени совершается сделка. Механизм статьи 36.2 был введён именно для пресечения подобных ситуаций: собственник заранее заявляет о согласии на электронную регистрацию перехода права. Слабое место этого механизма — подача заявления исключительно на бумаге, что создаёт барьер для добросовестных собственников, но не исключает риск незаконного получения УКЭП и подачи заявления от имени правообладателя [7]. И. В. Гусаим на материале судебной практики показывает, что схемы мошенничества при сделках по распоряжению недвижимым имуществом с использованием электронно-цифровой подписи приобрели системный характер: преступники получают доступ к УКЭП через подставные удостоверяющие центры или путём социального инжиниринга, после чего от имени собственника совершают сделки по отчуждению имущества [15]. С. А. Вецкая и соавторы отмечают устойчивую тенденцию к усложнению уголовно-правовой характеристики преступлений в сфере оборота недвижимости, совершаемых с использованием информационно-телекоммуникационных технологий: злоумышленники действуют в составе организованных групп, используя подставных лиц, поддельные документы и уязвимости в процедуре выдачи сертификатов электронной подписи [16].

Риски неправомерного использования УКЭП можно сгруппировать. Одна группа связана с физическим носителем: токен с закрытым ключом может быть похищен, скопирован или применён без ведома владельца. Несмотря на защищённость носителя, случаи несанкционированного доступа к ключам продолжают фиксироваться. Другая уязвимость — процедурная. Удостоверяющий центр выдаёт сертификат на основании документа, удостоверяющего личность. Подделка паспорта или представление чужого документа открывает злоумышленнику путь к получению подписи от имени другого лица. Наконец, существует и информационный риск: собственника можно ввести в заблуждение относительно сути подписываемого документа — особенно когда сделка оформляется через посредников и человек не до конца понимает, что именно он визирует.

При оспаривании электронной сделки возникает проблема распределения бремени доказывания. Закон исходит из того, что документ, завизированный УКЭП, равнозначен документу с собственноручной подписью [4]. Лицу, чья подпись была использована, приходится доказывать: документ он не подписывал и волю на совершение сделки не выражал. Защищать свои права в такой ситуации крайне затруднительно — особенно если сделка уже зарегистрирована в ЕГРН и право перешло к новому приобретателю. Электронный формат, в отличие от личного присутствия, не позволяет установить обстоятельства, которые в очной встрече были бы очевидны — состояние, в котором находился собственник, степень понимания им существа сделки [10].

Технологические риски также требуют учёта. Сбои и недоступность сервисов Росреестра, особенно в условиях обязательной электронной подачи, могут приводить к пропуску сроков. Ошибки форматирования XML‑документов — причина возвратов и приостановлений. Утрата данных при передаче, несовместимость версий криптопровайдеров и средств проверки подписи — реальные проблемы, с которыми сталкиваются участники оборота. Законодательство оставляет возможность бумажной подачи при временной технической невозможности электронной, однако информация о такой невозможности должна размещаться Росреестром на официальном сайте и на практике не всегда обновляется оперативно [2].

Одно из направлений снижения рисков — усиление процедур идентификации при выпуске электронной подписи. Интеграция с Единой системой идентификации и аутентификации (ЕСИА) отчасти закрывает задачу для граждан, использующих портал Госуслуг. Приложение «Госключ», позволяющее применять УКЭП при наличии официально сданной биометрии, представляет следующий этап. С 1 июля 2026 года биометрия стала дополнительным способом подтверждения личности при подаче документов в Росреестр: купля-продажа жилья, продажа домов и земельных участков, дарение, регистрация перехода права собственности. Закон не переводит рынок недвижимости в полностью безличный формат и не закладывает отдельную плату за биометрию в тарифы Росреестра — госпошлина не должна возрасти. В ипотечных сделках биометрия применима, но банк вправе выдвинуть дополнительные требования, а для дистанционного оформления потребуется отдельное согласование. Аренда под действие нормы не подпадает [3]. Некоторые категории сделок, по всей видимости, останутся в очном формате или потребуют усиленной юридической проверки: операции с долями, наследственными активами, сделки с участием несовершеннолетних или со спорными объектами. Биометрическая идентификация — не замена, а дополнение существующих механизмов: дополнительный слой верификации, снижающий риски неправомерного использования УКЭП.

Для снижения рисков неправомерного использования электронной подписи можно предложить конкретные меры. Двухфакторная аутентификация при подписании документов, связанных с распоряжением недвижимостью, создала бы дополнительный барьер для злоумышленников. Обязательное уведомление собственника о поступлении заявления о регистрации перехода права уже предусмотрено ч. 5 ст. 36.2 Закона № 218-ФЗ, но механизм нуждается в доработке: уведомления должны приходить незамедлительно и через несколько каналов связи. Идея «периода охлаждения» — временного интервала между подачей заявления и регистрацией права, в течение которого собственник может отозвать заявление, — заслуживает законодательного закрепления.

Механизмы статей 36.2 и 36 требуют развития. Прежде всего — разрешить подачу заявления о согласии на электронную регистрацию через портал Госуслуг с использованием ЕСИА, то есть перевести процедуру из бумажной в электронную. Далее рассмотреть возможность автоматического внесения отметки при первой регистрации права собственности в электронной форме, с правом отзыва в любой момент. И наконец, напрашивается расширение перечня случаев, когда обязательно нотариальное удостоверение сделок в электронной форме.

Цифровизация решает и задачу хранения документов: электронный документооборот избавляет застройщиков, банки и регистрирующие органы от необходимости физического хранения огромных массивов бумажных дел. Однако возникает проблема обеспечения долговременной сохранности электронных документов. Критически важно хранение в доверенной среде (информационные системы Росреестра, аккредитованные операторы ЭДО), использование УКЭП для подтверждения неизменности содержания, а также соблюдение требований к срокам хранения и порядку передачи материалов в государственный архив.

Развитие страхования рисков, связанных с электронными сделками, требует отдельного внимания. Страхование титула, уже представленное на рынке, нуждается в адаптации к специфике электронных сделок. Создание государственного компенсационного фонда для возмещения ущерба добросовестным приобретателям в случаях, когда сделка совершена с использованием незаконно полученной УКЭП, — мера, требующая проработки.

Для совершенствования правового регулирования предлагается внести изменения в Закон № 63-ФЗ, предусмотрев более жёсткие требования к выдаче УКЭП физическим лицам, не имеющим действующей биометрической регистрации, — вплоть до обязательного личного присутствия при получении сертификата с биометрической верификацией. Дополнение Закона № 218-ФЗ нормой о «периоде охлаждения» — минимальном сроке между подачей электронного заявления и регистрацией перехода права, в течение которого собственник может безусловно отозвать заявление, — представляется целесообразным. Расширение использования МЧД для физических лиц, действующих через представителей, с обязательной проверкой действительности через единую государственную информационную систему также заслуживает внимания. На Росреестр следовало бы возложить обязанность направлять уведомления собственнику не только по электронной почте, но и через ЕСИА и SMS с подтверждением доставки.

Цифровое взаимодействие в сфере регистрации недвижимости приобрело необратимый характер. Доля электронных услуг Росреестра достигла 60%, а для юридических лиц и участников долевого строительства электронный формат стал обязанностью [1]. УКЭП остаётся центральным инструментом, обеспечивающим юридическую силу сделок в цифровой среде. Но именно она порождает и риски, которые действующие механизмы защиты до конца не закрывают. Статьи 36 и 36.2 Закона № 218-ФЗ — это базовый фильтр, проблемные зоны, будь то идентификация, подтверждение полномочий, кража электронной подписи или технические сбои, нуждаются в системном подходе [7].

Цифровизация регистрационных процедур в долевом строительстве решает инфраструктурную задачу — устраняет необходимость формирования и хранения значительных массивов бумажных документов. Для застройщиков и банков, регистрирующих сотни и тысячи ДДУ, это означает снижение операционных издержек, упрощение учёта и минимизацию рисков утраты документов. Задача обеспечения долговременной сохранности электронных документов остаётся актуальной и должна решаться на уровне как нормативного регулирования, так и технической инфраструктуры.

Правовая база для полного перехода на электронный формат в целом подготовлена, но нуждается в доработке — прежде всего в части процедурных гарантий и механизмов защиты. Перспективы развития связаны с внедрением биометрической идентификации при подаче документов в Росреестр [3], совершенствованием уведомительных процедур, развитием страховых и компенсационных механизмов, законодательным закреплением «периода охлаждения» при регистрации электронных сделок. Сохранение очного формата для отдельных категорий сделок — с долями, наследственными активами, с участием несовершеннолетних — представляется оправданным компромиссом между цифровизацией и защитой прав.