Юридическая неопределенность в сфере регистрации недвижимости как криминогенный фактор

Введение

Проблема достоверности ЕГРН не исчерпывается техническим качеством реестра. Запись позволяет участникам оборота установить характеристики объекта и содержание зарегистрированного права, однако ее значение снижается, если фактические границы участка, правоустанавливающие документы и сведения ведомственного учета расходятся. Р. С. Бевзенко связывает устойчивость оборота с принципом публичной достоверности реестра. Е. С. Болтанова рассматривает ЕГРН как единый информационный ресурс, а Е. В. Бадулина и М. Е. Романов обращаются к предпосылкам и нерешенным вопросам государственной регистрации недвижимости. Эти подходы позволяют оценивать неполноту реестра не только как учетный дефект, но и как обстоятельство, ослабляющее защиту имущества Российской Федерации и муниципального имущества [2; 4; 5; 10].

В статье проверяется, при каких условиях регистрационная неопределенность приобретает криминогенное значение и какие меры способны уменьшить соответствующий риск. В предмет исследования входят нормы гражданского, земельного, регистрационного и уголовного законодательства и судебные акты, в которых неполнота либо противоречивость сведений об объекте использовалась при совершении преступления. Сопоставление этих материалов проведено формально-юридическим и системным методами. Такой подход позволяет отделить сохранение ранее возникшего права от вопроса о том, насколько своевременно и полно оно должно быть отражено в ЕГРН, а также разграничить меры для частных и публичных правообладателей.

Нормативные основания регистрационной неопределенности

Исходной для анализа служит правовая позиция Первого кассационного суда общей юрисдикции, изложенная в кассационном определении от 29 января 2025 г. по делу № 88-2724/2025. Военный прокурор Калужского гарнизона действовал в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц. Он требовал обязать учреждение Министерства обороны России провести кадастровые работы, внести сведения об участке в ЕГРН и зарегистрировать право собственности Российской Федерации. Прокурорская проверка установила, что границы участка не определены, межевой план отсутствует, кадастровый учет не проведен, а право собственности Российской Федерации не зарегистрировано. Материалы проверки указывали также на риск использования участка коммерческой организацией не по назначению [14].

Первая и апелляционная инстанции удовлетворили заявленные требования. Кассационный суд отменил апелляционное определение и возвратил дело на новое рассмотрение, поскольку суды не установили норму, которая обязывала бы правообладателя организовать кадастровые работы к определенной дате. Именно отсутствие общего срока уточнения границ стало решающим для вывода о ненадлежащем способе защиты. Подтвержденный риск ненадлежащего использования земельного участка Российской Федерации не был признан достаточным основанием для создания судом обязанности, прямо не предусмотренной законом.

Содержание этой позиции уже ее буквального прочтения. Суд не отрицал правового значения регистрации и не освобождал правообладателя от нее во всех случаях. Вывод относился к ранее возникшему праву и к отсутствию в законе универсального срока уточнения границ. Действительность такого права сохраняется и без записи в ЕГРН, что исключает утрату титула лишь вследствие изменения регистрационной системы. Но чем дольше объект описывается преимущественно архивными документами, ведомственными сведениями и данными о фактическом пользовании, тем труднее третьим лицам и контролирующим органам получить из публичного реестра цельную картину его правового режима.

Часть подобных пробелов устраняет установленный статьей 69.1 Федерального закона № 218-ФЗ порядок выявления правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости. Уполномоченный орган разыскивает необходимые сведения и организует их внесение в ЕГРН. Вместе с тем процедура не определяет единого срока завершения кадастрового учета и регистрации всех ранее возникших прав. Практический результат по‑прежнему зависит от того, установлен ли орган, который должен начать работу, имеются ли исходные документы и предусмотрено ли финансирование кадастровых мероприятий.

С 1 марта 2025 г. регулирование стало более требовательным к участкам, вовлекаемым в регистрационный оборот. Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. № 487-ФЗ дополнил часть 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ пунктами 21.1 и 21.2. Если ЕГРН не содержит сведений о границах земельного участка, это препятствует регистрации прав по договору, а также кадастровому учету и регистрации находящихся на нем зданий и сооружений. Закон тем самым связал необходимость уточнения границ с обращением за конкретным регистрационным действием. Для объектов, которые длительно не отчуждаются и не передаются в пользование, общего срока актуализации по‑прежнему нет [11; 12].

Рассмотренное дело позволяет различить три вида неопределенности. Нормативная возникает из‑за отсутствия общего срока, непосредственно закрепленной обязанности и правового последствия ее неисполнения. Компетенционная проявляется тогда, когда с объектом связаны несколько органов или публично-правовых образований, но законодательство не указывает, кто обязан первым начать кадастровые работы. Информационная состоит в несогласованности ЕГРН, архивных документов, ведомственного учета и фактического землепользования. В деле № 88-2724/2025 право Российской Федерации подтверждалось материалами проверки и был известен управляющий субъект. Неопределенным оставался обязательный порядок, посредством которого эти сведения должны получить актуальное реестровое выражение.

Криминогенное значение и судебная практика

Криминогенным фактором выступает не отсутствие записи как таковое, а создаваемая им уязвимость правового режима объекта. Она не предопределяет преступление и не заменяет установления умысла, деяния и иных признаков состава. Ее значение состоит в другом: при расхождении реестровых, архивных и фактических данных сложнее обнаружить подмену документа или неправомерное изменение границ до того, как они повлекут юридический результат. Одновременно те же регистрационные процедуры необходимы для добросовестного оформления ранее возникших прав. Поэтому уголовно-правовая оценка должна учитывать конкретный способ использования неопределенности, а профилактические меры не могут исходить из презумпции недобросовестности правообладателя.

Для мошенничества с недвижимостью реестровая запись имеет особое значение, поскольку предметом посягательства может быть право на имущество. Пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 ноября 2017 г. № 48 связывает окончание мошенничества в форме приобретения права с появлением у виновного юридически закрепленной возможности владеть чужим имуществом или распоряжаться им как своим. В отношении недвижимости таким моментом может стать государственная регистрация права. Следовательно, внешне обычная регистрационная процедура при наличии обмана способна завершить хищение. В. Ю. Арзамасов исследует эту проблему применительно к земельным участкам, а В. Е. Батюкова - на материале практики мошенничества в сфере недвижимости. Их выводы подтверждают необходимость оценивать не только представленный документ, но и способ приобретения регистрируемого права [1; 3; 13].

Такое сочетание кадастрового подлога и посягательства на собственность установлено приговором Борисоглебского городского суда Воронежской области от 28 марта 2025 г. по делу № 1-11/2025. Собственник земельного участка и кадастровый инженер участвовали в увеличении его площади на 12 430 кв. м за счет земель, государственная собственность на которые не разграничена. Кадастровый инженер включила в межевые планы заведомо ложные сведения, после чего документы были использованы для регистрации права на участок увеличенной площади. Суд указал на самостоятельность объектов уголовно-правовой охраны: статья 170.2 УК РФ направлена на обеспечение достоверности кадастровой деятельности, а статья 159 УК РФ охраняет собственность. По этой причине ответственность за внесение ложных сведений в межевой план не исключила квалификации незаконного приобретения земли как мошенничества [15].

Существенно, что посягательство было направлено на земли, государственная собственность на которые не разграничена, а изменение их юридической принадлежности оформлялось кадастровыми документами. При неполном описании границ и правового режима незаконное присоединение территории легче представить как уточнение площади, исправление реестровой ошибки либо подтверждение сложившегося пользования. Л. А. Можайская рассматривает трудности уголовно-правовой квалификации действий кадастрового инженера, И. С. Ямщикова - соотношение статьи 170.2 УК РФ со смежными составами. Для исследуемой темы эти позиции важны тем, что использование ложного межевого плана может быть лишь одним этапом более сложного посягательства, конечной целью которого является приобретение права на чужой участок [8; 9].

Другой способ использования учетного пробела отражен в приговоре Правобережного районного суда г. Липецка от 6 июля 2017 г. по делу № 1-82/2017. Лицо, не обладавшее правом постоянного бессрочного пользования участком, представило фиктивную выписку из похозяйственной книги и оформило землю в собственность в упрощенном порядке. В материалах дела участки, которые не принадлежали гражданам или организациям и не состояли на кадастровом учете, относились к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Обман был рассчитан на то, что архивный документ восполнит отсутствующие в публичной системе сведения и послужит основанием для регистрации несуществующего права [16].

Неопределенность может использоваться и должностным лицом, от решения которого зависит распоряжение землей. Приговор Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 27 января 2025 г. по делу № 1-7/2025 касается создания условий для отчуждения муниципального земельного участка без надлежащей конкурентной процедуры. Деяние было совершено вопреки требованиям земельного законодательства и интересам муниципального образования. Этот пример показывает самостоятельное значение компетенционной неопределенности: недостаточно установить сведения об объекте, если порядок принятия решения допускает использование служебных полномочий в интересах конкретного приобретателя [17].

Еще один риск возникает внутри самой регистрационной системы. Апелляционным приговором Севастопольского городского суда от 26 февраля 2025 г. по делу № 22-79/2025 государственный регистратор признан виновным по двум эпизодам части 1 статьи 285.3 УК РФ. Имея доступ к ФГИС ЕГРН, реестровым делам и решениям о приостановлении, регистратор внес заведомо недостоверные сведения и без законных оснований осуществил кадастровый учет и регистрацию прав на земельные участки. Квалификация по статье 293 УК РФ была исключена, поскольку доказательства указывали на умышленный, а не неосторожный характер действий. Таким образом, противоречивые исходные данные становятся особенно опасными, когда лицо, наделенное публичными полномочиями, может придать им значение достоверной реестровой записи [18].

Модель снижения регистрационной неопределенности

Устранение регистрационных пробелов не требует вводить одинаковую обязанность для всех собственников. Исторические дефекты учета нередко возникли независимо от воли граждан, а уточнение границ связано с расходами, поиском документов, согласованием со смежными землепользователями и иногда с разрешением спора о праве. Л. А. Гинис и Л. Р. Капустянская рассматривают неполноту сведений и реестровые ошибки как самостоятельную практическую проблему ЕГРН. А. А. Кондольская и Д. И. Васильева обосновывают значение комплексных кадастровых работ для актуализации реестра. С учетом этих обстоятельств объем обязанности следует определять по статусу правообладателя, особенностям объекта и степени риска для публичных интересов [6; 7].

Для публичного правообладателя такая обязанность должна быть обеспечена бюджетными средствами. Общие показатели доходов муниципального сектора не свидетельствуют о том, что каждое муниципальное образование способно самостоятельно оплатить необходимый объем кадастровых работ. Поэтому актуализацию сведений целесообразно включать в государственные и муниципальные программы, предусматривая софинансирование и возможность объединенного заказа работ на региональном или межмуниципальном уровне. Очередность должна зависеть от риска незаконного выбытия объекта, а не только от даты его постановки на ведомственный учет.

В отношении имущества Российской Федерации и муниципального имущества оправдан поэтапный, но обязательный порядок. Утвержденный план должен определять перечень объектов, сроки инвентаризации и уточнения границ, ответственный орган и источник финансирования. После завершения кадастровых работ правообладатель обязан обеспечить внесение сведений в ЕГРН. Такая конструкция устраняет главный недостаток, выявленный в деле № 88-2724/2025: обязанность и срок будут следовать из закона и принятого на его основе плана, а не формироваться судом при рассмотрении единичного прокурорского иска.

Для частной недвижимости уже действует более мягкий механизм, связанный с юридически значимым событием. Если собственник намерен распорядиться участком, границы которого не отражены в ЕГРН, регистрационное действие приостанавливается до устранения недостатка. При этом ранее возникшее право не прекращается лишь потому, что объект еще не вовлечен в оборот. Развивать эту модель следует через заблаговременное уведомление правообладателей, бесплатное оформление ранее возникших прав и проведение комплексных кадастровых работ. Всеобщая санкция за бездействие была бы несоразмерна, особенно для граждан, которые не располагают документами или средствами для индивидуального межевания.

Отдельной очереди требуют земли, государственная собственность на которые не разграничена. Сам по себе этот режим закономерен до распределения полномочий по распоряжению земельным фондом. Риск возрастает, если участок имеет высокую кадастровую стоимость, расположен в границах населенного пункта, занят объектами обороны, социальной или инженерной инфраструктуры либо фактически используется третьим лицом без оформленного права. Открытый перечень таких участков позволит определить, где отсутствие актуальных сведений представляет не формальный недостаток, а реальную угрозу публичной собственности.

Предлагаемый порядок может быть закреплен через взаимосвязанные правовые средства. Ежегодный план актуализации определит объекты и сроки внесения сведений в ЕГРН. До отчуждения, передачи в аренду или концессию, а также до включения объекта в инвестиционный проект потребуется проверка его границ, титула и обременений. Ответственность должностного лица возможна лишь тогда, когда объект выявлен, необходимые полномочия определены, финансирование предоставлено, но установленная обязанность без уважительной причины не исполнена. Такое условие исключит наказание за объективную невозможность провести работы.

Эта модель не противоречит сохранению ранее возникших прав. Она касается порядка их публичного удостоверения и качества управления недвижимостью, а не возникновения или прекращения титула. Определить соответствующую обязанность должен законодатель: возложение ее судом без нормативного основания означало бы подмену правового регулирования. Уголовный закон применяется после совершения конкретного деяния. Регистрационные меры выполняют иную функцию - уменьшают число ситуаций, в которых ложный документ или заинтересованное решение трудно отличить от правомерного основания регистрации.

Профилактический результат зависит не от количества записей само по себе, а от их согласованности с границами, правоустанавливающими документами и фактическим использованием объекта. Полный реестр затрудняет применение фиктивной выписки, ложного межевого плана и незаконного решения регистратора, поскольку каждое из этих оснований можно сопоставить с уже имеющимися сведениями. Вместе с тем достоверность ЕГРН не заменяет доказывания по уголовному делу. Она лишь сокращает возможности для того, чтобы противоправная схема до ее выявления выглядела как обычная регистрационная процедура.

Заключение

Проведенное исследование показывает, что криминогенное значение имеет устойчивое расхождение между характеристиками объекта, правовым титулом и сведениями ЕГРН. Нормативная неопределенность связана с отсутствием обязанности и срока, компетенционная - с неясностью ответственного органа, информационная - с противоречием реестровых, архивных и фактических данных. В рассмотренных уголовных делах эти условия использовались по‑разному: для увеличения площади участка, подтверждения несуществующего ранее возникшего права, принятия заинтересованного решения либо внесения ложной записи непосредственно регистратором. Изменения, внесенные Федеральным законом № 487-ФЗ, создали действенный механизм для участков, которые вовлекаются в регистрационный оборот, но не решили вопрос о длительно неиспользуемом имуществе Российской Федерации и муниципальном имуществе. Для таких объектов необходимы установленная законом поэтапная актуализация, определение ответственного органа, бюджетное финансирование и приоритет участков с повышенным риском незаконного выбытия. Предлагаемый подход сохраняет ранее возникшие права и одновременно повышает способность реестра предупреждать преступления в сфере недвижимости.